柬埔寨楼市大涨诱惑中国房客,起底柬埔寨楼市真相

爱情        2019-04-15   来源:巧嘴美食说
柬埔寨楼市大涨诱惑中国房客,起底柬埔寨楼市真相

说起柬埔寨三个字,大多数人脑中蹦出的第一个词是:贫穷。

据公开数据显示,整个柬埔寨的人均GDP只有一千美元上下,总GDP总计也仅有165亿美元上下,而这GDP总量还不及中国的一个小县城。

百度百科给这个国家的注释是“世界上极不发达的国家之一”。

不过,另一方面,穷到末路的柬埔寨如今也开始走上了发展之路,据了解,从2012年开始,柬埔寨GDP每年增长率都达了7%以上。

而其中房地产业成为了支撑柬埔寨GDP的支柱,为此柬埔寨的房价在近些年来迎来大涨,在全球的房价涨幅榜上名列前茅。

在2018年柬埔寨的房产市场更是迎来了爆发式的增长,据《一带一路房产投资数据报告》显示,2018年柬埔寨以16.7%的房价涨幅位列全球第一名。

万通集团董事长冯仑甚至表示,“在柬埔寨闭着眼睛做房地产都能赚钱。”

金边 初印象:脏 乱 差 挤

近日,记者来到了柬埔寨首都金边,试图去揭开这块亚洲最穷国家土地上闭着眼睛做房地产都能赚钱的真相。

金边是柬埔寨的首都,也是柬埔寨最大的城市。

在8小时的航行后,记者落在了金边波成东国际机场。


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△ 金边波成东国际机场

接待记者的司机叫做阿明,年近50的阿明皮肤黑不溜秋,身材也是又干又廋,但他的脸上始终挂着极具幸福感的笑容,当记者走出机场,他接过记者手中的行李,用着标准的中国话向记者说道,“你好,辛苦了。”

阿明是一名华裔,曾经历过柬埔寨左派势力红色高棉的统治,红色高棉势力曾在柬埔寨执政三年八个月,这期间柬埔寨最少有百万人死于饥荒、劳役、疾病或迫害等非正常原因,被称为20世纪最大的人为灾难之一。

所以阿明很珍惜现在柬埔寨温饱且自由的生活。

柬埔寨的汽车与中国一样,驾驶位都在左侧,阿明载着记者从波成东机场穿梭过市区前往酒店。

金边的面积并不大,只有350多平方公里,金边市区南北和东西距离6公里左右,面积不到40平方公里,不如北京朝阳区大,而登记人口却有200万,再加上游动的旅游人口,整个城市日常要承担300万左右人流,因此显得异常拥挤。

Tutu车是金边主要的交通工具,满城市乱串的Tutu车也经常造成汽车步履艰难,城市交通瘫痪,所以从机场到酒店虽然只有五公里行程,却行驶了一个多小时。


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△ 金边遍地Tutu车

而这一路上,金边给记者的印象就是脏乱差,当汽车驶出机场时,大约有十分钟车程全是在泥土地的道路上,道路的两旁也皆是破乱不堪的木屋,像极了中国偏远地区的农村。


不过金边的一个最大特色就是豪车遍地,劳斯莱斯、兰博基尼等跑车金边随处可见,而柬埔寨对汽车进口关税要达到100%,以此可见柬埔寨贫富差距之大。

当汽车驶过一座立交桥,金边才稍有些城市感,但与繁华两字搭不上边,房子高矮不均,路边许多门店招牌也都褪色缺角,不过风格颜色都极具个性,在视觉上极具冲击力。

阿明告诉记者,这些老破旧的楼都是属于金边人民私有的财产。

另外,整个城市里随处可见脚手架以及正兴建的高楼,正动土开挖的地基,而这些新造建筑上大多印着汉字,让记者仿佛穿梭回到了1999年的中国。

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△ 金边遍地皆是兴建的大楼

据阿明表示,“这些年来金边来了很多中国投资者,他们对金边的房地产投资十分热情,正用着资本刷新着金边贫穷落后的城市面貌。”

从阿明的语气中作者能感觉到阿明对中国人民美好生活的羡慕。

据了解,目前中国已经超过日本成为柬埔寨的第一投资大国,占据柬埔寨接受对外投资的44%。柬埔寨70%左右的道路和桥梁是由中国提供资金建设的,而截至2018年,中国资金对柬埔寨投资总额已突破200亿美元大关,其中房地产业高达50%。

中国人的金边

目前,柬埔寨以旅游业以及农业为主,其中旅游业被称柬埔寨的“绿色黄金”,占柬埔寨GDP的12%,为62万人直接创造就业岗位。

而据柬埔寨旅游部预计,2018年全年柬埔寨接待了620万人次的外国游客。

另外,农业是柬埔寨目前的产业支柱,据了解,柬埔寨整个国家人口大约为1600万,其中70%的人口以务农为生,2018年农业占举牌GDP高达37%。

而如今,房地产业在柬埔寨的占比将越来越大,甚至只要房地产项目开盘动工,当地金边市长、柬埔寨贵族都会到场致辞,表示支持。


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△ 金边印象项目动工仪式,金边副市长、柬埔寨贵族皆有出席致辞

据记者不完全统计,2018年柬埔寨建筑领域所吸引的投资总额达到54.93亿美元,同比2017年上升65%。

目前绿地控股、富力地产、上置集团等知名房企皆已进入金边,因为开发商的涌入,金边的房价也因此大涨,据了解,金边部分项目2017年时,一期的售价为1000美元/平方米左右,而在一期售罄后,二期房价涨至2000美元/平方米,涨幅高达100%。

中国是柬埔寨房地产的第一大投资国,所以现今金边各个售楼销售人员大多为中国人,楼书甚至只配置了“中文”版。

大量的中国人挤在柬埔寨,所以在柬埔寨中式餐饮也十分发达,无论是高档的中餐厅,还是路边的沙县小吃、兰州拉面等中国快餐店也开到了金边。


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△ 在金边,中式餐厅遍地皆是

中介人员小雨在金边做房地产销售已有多年,现今,她就职在金边的新楼盘“金边印象”项目,在她的眼里,近几年整个金边像变成了一个百废待兴的中国四线小县城,每条街道上都有七八个中资项目在施工。

小雨所在的金边印象的开发商就是来自于中国上海的开发商上置集团。

据小雨透露,中国的房企在金边的项目一般都是通过旅游买房团来带动销售,每个月从中国飞向金边的看房团不下30个。

凭借中国房客的消化,中国开发商在金边的去化率都极高,不少项目经常在开盘一个月内售罄。

据居外网统计,中国买家对柬埔寨房的咨询量逐年上升,2018年的咨询量是2017年的4倍,但因柬埔寨购房市场没有统计机构,所以中国买家在柬埔寨每年的房产成交量并没有准确的数据。

但看着在柬埔寨中国项目上工作的房产销售一个个一年比一年赚的盆满钵满,可知每年的销量定是大涨。

这也眼红了不少柬埔寨当地的开发商,他们开始寻找与中国资本的合作,也尝试着派遣人员前来中国“偷师”房地产开发。

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△ 位于金边的“碧桂园大楼减缩版”

碧桂园是中国的龙头房企,有一家柬埔寨本地房企跑到了顺德学习碧桂园,但不知道在哪位专家的“指导”下,以为中国人都爱在阳台上种草的房子,所以把碧桂园总部大楼减缩的复制到了金边。

供不应求

柬埔寨房地产市场的喧嚣,根本上还是来源于炒房客的蜂拥而至,而房子变现需要下家的“接盘”,否则房价再高都是一个美丽的泡泡。

在房地产项目金边印象的售楼处,记者遇到了购房者小林,他仅在柬埔寨转悠两天便下单在柬埔寨购置了一套房产。


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△ 金边印象项目沙盘,在柬的中资项目大多是此类公寓

而他的投资意向也并不被身边的朋友所看好,他的朋友都觉得不可思议,为何要在一个落后国家做投资。

小林解释:“正因为落后,才有上涨的空间,我错过了20年前的北上广深,不会再错过金边。”

从商业地产上可以窥见金边的城市发展。据记者观察,金边商业广场缺少,一到周末或节假日整个金边的人民都会挤在为数不多的商场里,像极了20年前的“哪里开广场哪里就是市中心”的中国,所以目前不少中资开发商在金边开发公寓住宅的同时,也在商业地产板块扩张。


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△ 金边当地热闹的商场

值得一提的事,在柬埔寨贷款买房是可以使用零首付且分期付款方式的,此后每季度付总房款的6%,对比中国国内30%的首付以及高昂的利息,柬埔寨购房的付款方式实在划算,这也是吸引年轻置业者小林的最大诱因之一。

另外,据当地的开发企业上置集团介绍,金边的平均租金回报率在6.9%,在全球城市租金回报率排名第四,平均租金回报率高达10.8%;而在中国北上广深等一线城市,平均租金回报率在2%左右,而在金边好的地段一套两室一厅的小公寓月租金达到1200美金。

也正因为租金回报率较高,所以大多开发商在楼书的宣传里都以租金回报率作为宣传点。

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△ 楼书里都会宣传租金回报率

柬埔寨这么一个穷国为何租金有这么高?中介人员小雨向记者解释,“是因为供需关系,金边如今外来工作者众多,但此前金边没有房地产开发,住宅供应量远远不够,在核心地段租一套两到三房的公寓都要排队两三个月,出租率非常高。”

据了解,目前金边常住人口300万,住宅拥有率为55.3%,有超100万人没有自己的房产,人均住宅面积只有8.5平方米,有很多是3-4人合租一间房,住宅供应严重不足。

而据预计,到2030年金边人口会增至700万,这也就意味着未来十年,金边将有接近500万人口拥有住房需求。

置业,风险犹存

当下柬埔寨由于经济高速增长引发的房地产行业急速升温,正吸引着中国的投资者蜂拥入市。

然而作为新兴的房地产投资市场,柬埔寨的房地产交易不同于国内——异地投资的风险大。海外买房犹如隔山买牛,中国人要进入当地市场,就必须掌握当地的房产法律法规及交易方式,才能做到有备而去。

实际上,一直以来在海外投资圈,柬埔寨首都金边有着“海外房产孤儿院”之称。这称谓起源于2015年金边投资房产热的高潮过后,一大堆开发商卷款潜逃,投资客在柬埔寨维权难,花了钱却收不到房的恶性事件,从那之后,而这群可怜的投资客也被称作“海外房产孤儿”。

萧先生就是这样一位“孤儿”。2015年,萧先生通过中介机构,以60万元的总价购入了一套位于金边的预售房。两个月后该项目人去楼空,中介机构也联系不上,向当地政府提出申诉也收不到任何音讯:“政府给我一个电话,让我去找当初卖房的中介处理,可是现在中介也联系不上了,项目现在只是一堆废墟。”

萧先生对此颇为无奈,自己对柬埔寨语一窍不通,每次与柬埔寨政府谈事都要花费高昂的翻译费用。眼看自己的钱一点一点都为柬埔寨做了贡献,萧先生不禁愁白了头。

目前在柬埔寨,政府对于买房的大力支持被各大房产中介作为亮点来宣传的。眼下柬埔寨在房地产方面还没有系统法律条文,政策弹性大,但随着楼盘项目激增,当地房地产政策未来也可能会趋向于收紧及规范化。

另外,在柬埔寨买房必须要了解其住房产权政策。

在柬埔寨有《外国人不动产产权法》规定,非柬埔寨人口凭护照可在柬埔寨购买高层建筑第二层以上的房屋,可获得与柬埔寨本国公民相同的房产产权证,并可自主进行房屋租赁及买卖。

为什么是第二层以上的房屋?是因为外国人在柬埔寨购置房产是只拥有建筑物产权而没有土地产权的,只有柬埔寨国籍的人才有土地永久拥有权。

柬埔寨的房子产权分为永久产权与99年产权两种。

在售楼处如果你问售楼人员产权是几年的,他们一般都会诚实的告诉你柬埔寨的房产产权分为99年与永久产权。

如果你追问两种产权有什么区别他们都会避而不谈,并会告诉你,99年那么永久的事跟永久产权有什么区别呢?

据了解,柬埔寨的99年产权到期后,土地连同上面建筑物都会无偿收归国有,即免费送给政府,投资者只是买了房子99年租期。

并且,开发商在向政府拿地之时,产权是属于整块地皮的,买房后只能拿到建筑物产权,而土地产权证无法分割。

除此之外,在柬埔寨购买房产还需向当地政府缴纳4%的购置税,以及10%的增值税(增值税由开发商支付)。